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Loi ScellierLa loi Scellier, est la nouvelle loi Robien. La loi Scellier est issu de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors de dernier trimestre de l'année 2008. La loi Scellier a été instauré afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation Loi Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa forme actuelle. Ce qu'il faut savoir
Textes de loi
I) Loi Scellier : principe généralL'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé. La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, la loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable. II) Avantages fiscaux de la Loi ScellierLa défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer. Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier. La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 300 000 sur 4 ans. La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputerait à raison deux dixièmes la 1ère année puis un dixième les 8 années suivantes. La réduction d'impôt la 1ère année serait donc équivalente à 5% du prix du logement. Par exemple pour un logement de 150 000, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 7500 la première année puis 3750 les huit suivantes. Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans. Toutes ces dispositions s'appliquent également aux biens éligibles à la loi Borloo, qui dans sa forme actuelle impose des conditions d'emplacement, de loyer, de ressources du locataire, mais aussi impose des normes en matière de réglementation thermique. L'abattement forfaitaire de 30% s'appliquerait aussi. A noter qu'en cas d'indivision, chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du plafond applicable correspondant à ses droits sur le logement concerné. En résumé
III) Points à surveiller avec la Loi ScellierTout comme avec la loi Robien classique, ce nouveau régime fiscal de la loi Scellier ne doit pas faire oublier les fondamentaux d'un bon investissement immobilier. Il faudra donc être vigilant sur la qualité de la construction, le marché locatif du lieu d'investissement et surtout veillé à la localisation du bien. Le seul avantage fiscal ne doit pas être la seule motivation d'achat.
IV) Contribuables concernés par la défiscalisation loi ScellierAvec ce nouveau dispositif tous les contribuables français sont concernés, même ceux dont le revenu imposable et donc la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) sont peu élevés. De ce fait les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus. La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition. La défiscalisation Loi Scellier permet surtout aux contribuables qui ne payaient « assez » d'impôts ou qui n'avait pas une tranche d'imposition assez haute pour bénéficier efficacement de la loi Robien, d'accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux. V) Exemple de défiscalisation Loi ScellierComme nous l'avons vu précédemment, la réduction d'impôt avec la loi Scellier est égale à 25% du montant investit dans le bien immobilier dans la limite de 300 000. Cette réduction d'impôt est étalée sur neuf ans, à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes. Voici quelques exemples illustrant le mécanisme de la loi Scellier : 1) Impôts payés = 1500 par anUn contribuable paye 1500 d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 1500 par an, soit 13 500 sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 54 000. En résumé : Pour un investissement de 54 000 le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 54 000 X 25% = 13 500, puis 13 500 / 10 = 1350, soit une défiscalisation de 2700 (1350 X 2) la première année puis de 1350 les 8 années suivantes, soit 1500 en moyenne sur 9 ans. 2) Impôts payés = 4000 par anUn contribuable paye 4000 d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 4000 par an, soit 36 000 sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 144 000. En résumé : Pour un investissement de 144 000 le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 144 000 X 25% = 36 000, puis 36 000 / 10 = 3600, soit une défiscalisation de 7200 (3600 X 2) la première année puis de 3600 les 8 années suivantes, soit 4000 en moyenne sur 9 ans. 3) Impôts payés = 7500 par anUn contribuable paye 7500 d'impôt par an, et souhaite défiscaliser tout ou partie de ses impôts. Pour cela il investit dans un bien immobilier et opte pour le dispositif de la loi Scellier. Sachant que la défiscalisation est de 25% du montant investi sur 9 ans, le contribuable doit calculer le montant à investir dans le bien immobilier. Pour cela sachant qu'il paye 7500 par an, soit 67 500 sur 9 ans, il devra investir dans un bien immobilier équivalent à 4 fois les impôts payé en 9 ans, soit 270 000. En résumé : Pour un investissement de 270 000 le contribuable défiscalisera 25% de ce montant 9 ans à raison de deux dixièmes de son montant total la première année, puis d'un dixième les années suivantes, soit : 270 000 X 25% = 67 500, puis 67 500 / 10 = 6750, soit une défiscalisation de 13 000 (6750 X 2) la première année puis de 6750 les 8 années suivantes, soit 7500 en moyenne sur 9 ans. 4) Le + de diagnostic-expertise concernant la Loi ScellierLe choix entre la loi de Robien « classique » avec le dispositif d'amortissement privilégiant les contribuables ayant une forte tranche d'imposition et la loi Scellier (nouvelle loi de Robien) dont le mécanisme est une réduction d'impôt forfaitaire, se fera essentiellement en fonction votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI). En effet, plus celle-ci sera basse (tranche de 5,5% et 14% principalement) plus l'investisseur devra s'orienter sur la loi Scellier, car avec celle loi la tranche d'imposition n'a aucune incidence sur la réduction d'impôt. La loi Scellier est donc à privilégier par les contribuables imposés dans les tranches les plus faibles. |